科技公司股票透视房企资金链:融资全面收紧 狠抓回款准备“过冬”

摘 要

对于部分还债压力较大,资金链较为紧张的房企来说,“促销售、抓回款”将是这部分房企下半年最明智的做法。

自2008年以来,中国开发商似乎从来没有像这样重视现金流。

在宏观流动性相对宽松的背景下,今年的房地产调控点转向融资方面。从引进第23号文件,收紧房地产信托,限制境外债券发行,银行专项检查,房地产融资稳步增加,银行信贷,信托和国内外融资渠道已经收紧了。

通过销售转售资金,减少土地收购甚至暂停征地,并保持自己的资金池“活水”,足以成为开发商目前最重要的事情。

8月14日,国家统计局公布了房地产开发投资和销售情况。 7月份,住房企业月租金达到1483.4亿元,同比增长5.8%。增长率几乎与6月份相同。

“21世纪经济报道”记者拆解资金来源发现,国内贷款和自筹资金同比下降明显,仍是支持房地产业改善的重要因素发展基金是销售还款显着增加。

进入8月,R&F,KWG和许多其他房地产公司发表公开声明,强调销售收益的加速,突显了冬季储备现金的紧迫性。

许多券商预计今年下半年房地产融资将继续收紧,土地市场将会降温。经营现金流将成为住房公司的生命线。

自2008年以来,中国开发商似乎从未像现在这样重视现金流。 - 宋文辉

资金紧张

国家统计局数据显示,1至7月,住房企业到位资金998亿元,增速从1月至6月放缓0.2%。

7月份,住房公积金的增长率仅比6月份高出0.1%。

据中信证券统计,7月份住房融资总额为1159亿元,同比增长96%,大幅增长比上个月增加91%。但是,由于新旧需求的增加,融资主要是由于住房公司的债务危机,以及资金的发展到位。

其中,国内发展贷款较上月下降6.0%,个人按揭贷款下跌0.1%。

与前几个月相比,个人贷款放缓明显。自7月以来,许多地方提高了抵押贷款利率并降低了贷款利率。根据荣360报告,7月份中国首套住房贷款的平均利率为5.44%,相当于基准利率的1.11倍。

以深圳为例,7月份,深圳26家银行的利率,第一家的利率主流贷款为5%,第二套住房主流贷款利率为10%。 。

此外,由于融资渠道整体收紧和监管升级的影响,住房企业的自筹资金显着下降,成为唯一一个下调的指标。年度和环比分别下降7.4%和13.8%。

上半年热门的房地产信托已大幅降温。根据福利信托网的数据,7月份成立的房地产信托基金数量为462个,募集资金762亿元,比上月下降30%。

江信证券分析师蒋宇辉指出,未来,银监会将采取行动将提醒信托公司警告作为正常化工作,并将在下半年更清楚地反映房地产信托政策的收紧。未来的增长率将继续下降。

在现有基金中,唯一增长的是存款和预收款,同比增长12.8%,增长率为11.6%。

恒大证券分析师何梦南认为,7月份住房公积金来源的国内贷款和自筹资金在去年同月大幅放缓。随着销售反弹走强,现有的整体资金仍在同一个月。略有增加,但很难保持目前的后续销售水平,压力很大重新上行业将逐步上升。

强调全面收紧融资渠道,资金压力迫使土地市场大幅降温。

根据国家统计局的数据,7月份,全国土地购置面积和土地交易价格分别比6月份下降了22.5%和15.8%。白城的土地交易溢价率全面下降。其中,第一,第二和第三线分别下跌19.3%,5.2%和7.8%。

智库房地产研究所研究总监颜跃进认为,整体融资环境将进一步收紧,这将不可避免地给住房资金和房企带来新的压力。生病了土地征用和项目开发的过程。遇到新问题,进而导致资本链的恶性循环。

第一太平戴维斯分析师谢方元预计二手土地市场将有更多机会。一些开发商面临资本周转的压力,开始寻求股权合作或直接转让他们持有的土地。土地价格可能有下降空间,持有资金的开发商和投资者可能希望耐心等待,等待机会,并以较低的成本获得土地。

现金为王

早在2014年,万科就强调“没有回报的销售不是真正的销售”,并且回报率和回收率的重要性被提升到了第一位。今年,住房公司普遍开始强调这一点ndicator。

对于保利的发展,尽管融资压力相对较小,但年中报告的数据显示,在2019年上半年,保利通过销售总回报为2168亿元,回报率是去年同期的8倍。百分点指向86%进一步提高了抵御风险的能力。

在徐汇控股于8月13日举行的年中业绩会议上,其95%的回报率也特别引人注目。根据财务报告,2019年上半年,徐汇控股的回报率同比上升8个百分点至95%。

在这方面,徐汇控股有限公司总裁林峰说,房地产企业的造血能力ises比融资能力更重要。为此,该小组已在该小组内设立了一个特别的收集小组。 KPI评估也基于回报,而不仅仅是销售。

此外,阳光城也是重视货币和现金的住房公司之一。财务报告显示,2019年上半年,阳光城的回报为725亿元,平均回报率为80.5%,高于2018年底。

华泰证券研究报告统计显示,2019年8月至12月,房地产债券到期总额达到2106亿元,其中8月至10月房地产债券月到期金额较大,月度总金额为469亿元,502亿元人民币,分别为559亿元。在下半年,住房企业将进入偿还债务的高峰期。

对于一些债务压力大,资金链紧张的房地产企业来说,“促进销售和筹集资金”将是下半年这些住房公司最明智的方式。

首先表明年复一年上升的净负债率。

富力地产的内部文件指出,在今年下半年,原则上将暂停征地。如有优质土地等特殊情况,项目将另行报告集团主席审批;下半场的重点工作将集中在“舞会”上销售和捕获“返回”是为了在确保销售的基础上最大化项目收入。

此外,缓解融资压力的新城市也在加速支付。 7月22日,新城控股宣布将首次出售40个项目。 7月24日,新城控股10家项目公司与对方签订了相关股权和债权转让协议。交易代价约为41.5亿元。

方正证券指出,目前房地产行业的融资渠道不断收紧,住房公司对内生现金流的重视程度有所提高。开发商更加关注销售资金的回报,并且是taki土地。与现金流量平衡。

华泰证券研究报告指出,自有资金是企业偿还债务的基本保障,提高内生造血能力,加快销售收益是债务滚动的关键,特别是对融资能力差的住房企业而言。

宜居研究中心研究室主任颜跃进表示,关注回报表明,一些住房企业的资本要求相对较高。在当前资金压力,库存压力和政策压力的压力下,住房企业必须改变。销售策略以基金还款率为指导,并通过降价促销,基于价格的销售和定价策略来应对这是下半年融资渠道收紧带来的财务压力。

阳光城执行副总裁吴建斌表示,现阶段,住房企业必须克服目前的困难,必须把握“现金为王”的理念,从两个方面优化现金流:购买土地,撤回尚未确认的土地;第二,控制已经开始的项目的进度。

留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码: